Lorsque vous achetez un bien immobilier, il se peut que celui-ci ne possède pas d’accès direct à la voie publique. Une situation qui vous oblige donc à emprunter un chemin sur le terrain d’un autre propriétaire pour rejoindre votre domicile. Le droit de passage encore appelé servitude s’applique. Voici tout ce qu’il faut savoir sur la servitude en immobilier.
Définition du droit de passage et de servitude
Le droit de passage en immobilier se réfère au droit légal d’une personne d’utiliser une portion de la propriété d’autrui pour accéder à sa propre propriété. Ce droit est généralement établi par un accord entre les propriétaires ou peut être imposé par la loi pour assurer un accès nécessaire à une propriété.
Il peut s’agir d’un chemin, d’une route ou d’une allée permettant à une personne d’atteindre son bien sans avoir à traverser la propriété d’un tiers. Ce droit peut être essentiel pour assurer un accès approprié à une propriété en l’absence d’autres moyens d’accès pratique.
Les détails spécifiques du droit de passage, tels que la largeur du passage et les conditions d’utilisation, sont généralement définis dans un accord formel ou dans les termes d’une servitude enregistrée.
Quelles sont les caractéristiques d’une servitude en immobilier ?
Une servitude est un droit réel accordé à une personne ou à une propriété spécifique, lui permettant de bénéficier d’un avantage spécifique sur la propriété d’autrui. Voici quelques caractéristiques des servitudes en immobilier :
- Une servitude est un droit réel lié à un bien immobilier plutôt qu’à une personne. Cela signifie que le détenteur de la servitude peut changer, mais la servitude continue tant qu’elle est enregistrée et valide.
- Deux Propriétés Distinctes : elle implique généralement deux propriétés distinctes que l’on appelle fonds servants : la propriété qui subit la charge de la servitude et le fonds dominant, celle qui bénéficie de la servitude.
- Caractère Permanent : Les servitudes sont généralement permanentes, mais elles peuvent également être temporaires en fonction des termes spécifiques établis dans l’accord.
- Enregistrement : Pour être valide, une servitude doit être enregistrée auprès des autorités compétentes, ce qui permet de la faire figurer dans les registres fonciers.
- Spécificité : Les termes d’une servitude doivent être spécifiques et clairs. Ils définissent généralement la nature de la servitude, son but, la manière dont elle peut s’utiliser.
- Droit d’usage : elle donne généralement le droit d’utilisation d’une propriété plutôt que la propriété elle-même. Cela signifie que le propriétaire de la propriété servant conserve la propriété. Toutefois celui-ci doit tolérer l’utilisation spécifiée par le titulaire de la servitude.
- Entretien : Souvent, le titulaire du droit de passage est responsable de l’entretien de la partie de la propriété servant utilisée pour la servitude.
- Droit inaliénable : En général, le propriétaire de la propriété servant ne peut pas supprimer ou altérer la servitude sans le consentement du titulaire de la servitude, à moins que des circonstances particulières ne le permettent.
Fin d’une servitude
La fin d’une servitude peut survenir pour diverses raisons. Voici quelques situations entraînant la cessation d’une servitude :
- Expiration : Certains types de servitudes s’établissent pour une durée déterminée. Une fois cette période écoulée, la servitude prend fin automatiquement.
- Accord entre les parties : Les propriétaires de la propriété servant et dominante peuvent convenir de mettre fin à la servitude. Cela doit généralement s’inscrire de manière formelle pour être opposable aux tiers.
- La renonciation : Si le titulaire de la servitude renonce expressément à ses droits et cesse de les exercer pendant une période prolongée.
- Changement d’utilisation : Si la raison initiale de la servitude cesse d’exister ou si la manière dont elle est utilisée change de manière significative, cela peut conduire à la fin de la servitude.
- Destruction de la Propriété Dominante : Si la propriété dominante est détruite de manière irréparable, la servitude peut également prendre fin.
Il est important de noter que la fin d’une servitude doit être enregistrée de manière formelle pour être opposable aux tiers et éviter ainsi toute forme de conflit.
Sachez également qu’il existe d’autres types de servitudes, telles que : la servitude de vue, d’échelle, de canalisation etc … Pour en savoir plus, n’hésitez pas à me contacter, je reste à votre disposition pour répondre à toutes vos interrogations.